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地产景气指数亮红灯 成都房价缓慢上涨格局暂难改变

2020-01-17 00:22:51来源:励志吧0次阅读

28日,国土资源部发布的中国土地市场指数(CLI)显示,地产景气分指数环比上升29.5%,进入红灯过热状态。29日,由网和克而瑞集团联合发布第三季度“地产经理人信心指数”(RMI)的“爆棚”,与超过半数的企业酝酿提价的论断再度引发热议。与此同时,在部分宏观经济出现回落的情况下,上半年成都房地产开发投资增速却在进一步加快。 成都市场是否仍然居于理性区间?土地市场的“过热”是否会成为“空城”预兆?价格的上涨是否会限制成都住宅的去化能力及速度?对此,《金融投资报》记者采访了业内人士,为成都房地产市场把脉。 成都仍处于合理区间 国土资源部28日发布中国土地市场指数显示,二季度CLI综合指数仍保持绿灯状态,但市场规模分指数环比上升26%,同比上升20%,预警显示为黄灯,地产景气分指数环比上升29.5%,同比上升11.4%,预警显示为红灯,即进入过热发展区间。 另一方面,成都市同日发布的数据显示,上半年成都GDP同比增长10. %;CPI同比上涨2.9%,较上年同期回落0.5%,其中居住类价格上涨4.1%;PPI同比下降1.2%;IPI同比下降1.9%。与此同时,上半年成都房地产开发完成投资1026. 亿元,增长16.1%,在大部分宏观经济数据出现回落情况下,增速进一步加快。 面对二季度地产景气指数亮红灯的情况,四川中原地产市场研究部经理李元姣分析了其中原因。他认为,今年上半年,“新国五条”前后房产交易的火爆与迅速去化,令开发商出现了一个集中补仓期,因而造成了土地价格与溢价率的增长,而“新国五条”的递减效应与新调控政策的不明朗,也令开发商对后市信心十足,因此,包括成都在内,5-7月全国各地均有“地王”出现。 事实上,在加快城镇化与产业化的背景下,土地市场的“过热”一直有演变为“更热”的预期。锐理地产品牌营销中心总经理郭洁表示,上半年成都土地市场由于供应不足,价格居高不下,并持续上涨。而根据成都市今年的供应指标,下半年将出现土地的大量集中供应,尽管价格回落与否尚不明朗,但长期来看价格加速上扬态势是确定的。 对于土地城镇化快于人口城镇化造成“空城”的隐忧,郭洁认同了其出现的可能性。她表示,当城市建设速度高过人口增长速度时,短时间内会出现入住率不高的现象。但从长的历史时期来看,经过5-10年的周期调节,会是一个动态平衡。 不过,李元姣表示,目前成都的房地产市场仍然较为理性。尽管上半年供销方面以消化存量为主,出现了供不应求的现象,但总体而言,差距不大,成交走量与价格,都在较为合理的区间。郭洁对此也给予了认同,她告诉记者,“尽管今年上半年成都市场的新开工面积比去年同期有所增加,多了500万方,但基本与2011年持平,预计全年的开工数量与往年相比不会有太大的变化。” “高端”刚需危机初现 29日,财经网和克而瑞联合发布的“地产经理人信心指数”显示,今年第三季度,在成交、供应、价格、投资四大领域,房地产企业对市场的信心均处于2010年以来的最高点。其中,在房价方面,超过半数的企业酝酿在三季度上调价格,其中计划大幅度提价的企业占参与调查总数的10%左右,另有超过四成的企业希望小幅提价。只有2.8%的企业计划在三季度下调价格,远低于去年15%的比例。 对此,郭洁表示,“地产经理人信心指数”不能一概而论,但长期来看,20年内房地产业保持上扬会是一个主流趋势。在成都,房价上涨的压力从去年年底已经开始呈现,在土地推动、通货膨胀,过去过分压抑的市场需求三方面的共同作用下,今年上半年住宅价格上涨的趋势是十分明显的,成都整个主城区房产均价上涨了约 00元。尽管7-8月呈现出淡季疲软趋势,价格上升乏力,但受土地价格上冲影响,房价依然有上升空间,下半年房价也会继续在平稳中上扬。 李元姣则认为,房价上涨不是单纯由“地产经理人信心指数”或者房企单方面决定,而是根据整个市场的走势来决定,“根据中原地产的研究数据,下半年成都的房价会保持温和上涨。” 对于房价上涨与去化率的关系,李元姣也提出了自己的看法。他指出,住宅的去化速度更多是受外部市场热度、淡旺季等影响,而刚需首先是对居住需求的满足,因此购房者在资金状况有能力支付的前提下依旧会选择购房。“下半年成都房价合理上涨区间应该会在5%以内,涨幅均价在200- 00元之间。” 不过,据锐理数据检测,27日,成都新上市的 个住宅刚需项目的开盘认购率均低于50%,而整个7月,刚需市场基本未出现热销,房价的上涨确实已经在一定程度上影响了刚需产品的销售速度。郭洁认为,未来刚需产品价格的上涨,会继续对其去化能力及速度产生影响,其中,“高端”刚需存有一定的危险性。当房屋价格超过刚需住房者能承受的区间的时候,市场就会出现萎缩,因此,开发商需要注意将刚需小面积套三房总价控制在60万以内。

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